Налог нерезидента с продажи квартиры

Сначала проверьте срок владения

Это главный вопрос, и для нерезидента он даже важнее, чем для резидента: если срок вышел, дохода, облагаемого НДФЛ, просто нет (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК) — ни налога, ни декларации.

• 3 года — если жильё получено в наследство или в дар от близкого родственника, приватизировано, получено по ренте либо это единственное жильё;
• 5 лет — во всех остальных случаях, включая обычную покупку;
• 3 года — для автомобиля и другого движимого имущества.

Важно про 2019 год. До 1 января 2019 года нерезидент платил 30% при любом сроке владения — освобождения для него не было. Закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ это изменил, и теперь правило одинаково для всех. Статьи, которые утверждают обратное, просто устарели.

Кто считается нерезидентом: правило 183 дней

• Резидент — тот, кто провёл в России 183 дня и больше за 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК).
• Дни считаются суммарно, подряд быть не обязаны. Дни въезда и выезда считаются днями в России.
• Гражданство не имеет значения. Уехавший на год гражданин России — нерезидент; иностранец, живущий здесь, — резидент.
• Выезды на лечение или обучение до шести месяцев срок пребывания не прерывают.

Для НДФЛ статус определяется по итогам календарного года, в котором получен доход: важно не то, где вы живёте сейчас, а сколько дней набралось за тот год, когда была продажа.

Сколько платит нерезидент

• Ставка 30% — плоская, без ступеней (п. 3 ст. 224 НК). Прогрессивная шкала, которая действует для резидентов с 2025 года, к нерезидентам не применяется.
• Вычеты не применяются вообще (п. 4 ст. 210 НК): ни 1 000 000 ₽ при продаже жилья, ни расходы на покупку, ни 250 000 ₽ за машину.
• Кадастровое правило действует: если цена в договоре меньше 0,7 кадастровой стоимости, доходом признаётся 0,7 кадастровой (ст. 214.10 НК).

Пример. Квартира куплена за 4 500 000 ₽, продана через два года за 5 000 000 ₽. Нерезидент платит 30% со всей цены продажи — 1 500 000 ₽. Резидент в той же сделке уменьшает доход на расходы и платит 65 000 ₽. Разница не в ставке, а в том, что нерезиденту нечем уменьшить доход.

Что ещё меняется из-за статуса

• Вычеты не положены и в остальном: нерезидент не вернёт налог ни за квартиру, ни за лечение, ни за обучение — возвращать попросту нечего, ставка 30% вычетами не уменьшается.
• 13% для граждан ЕАЭС, по патенту и для ВКС — это про доходы от работы по найму. Продажа имущества у нерезидента облагается по общей ставке.
• Доходы за пределами России НДФЛ не облагаются: нерезидент отчитывается только по доходам от источников в РФ.

Сроки и как подать из-за границы

• Декларация — до 30 апреля года, следующего за продажей;
• налог — до 15 июля того же года;
• штраф за неподачу — 1 000 ₽ даже при нулевом налоге (ст. 119 НК), а если налог есть — 5% от него за каждый месяц просрочки, максимум 30%.

Подать можно через Личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru, почтой или по доверенности через представителя в России. Налоговая видит сделку из Росреестра, поэтому «за границей не найдут» не работает: о продаже узнают независимо от того, подали вы декларацию или нет.

Чем мы можем помочь, а чем нет

Скажем прямо: декларацию нерезидента наш сервис не делает. В анкете статус на титульном листе — «налоговый резидент», а все расчёты построены на резидентских ставках и вычетах. Выдать такую декларацию нерезиденту значило бы отдать заведомо неверный документ.

Что остаётся полезным и для нерезидента:

• калькулятор срока владения — он проверит, нужна ли декларация вообще; это правило одинаково для резидентов и нерезидентов (сумму налога он считает по ставке резидента);
• разборы правил продажи: налог с продажи квартиры и с продажи автомобиля — срок владения, отсчёт даты и кадастровое правило там те же.