Налог с продажи квартиры

Сначала проверьте срок владения

Это главный вопрос: если срок вышел, дальше можно не читать — ни налога, ни декларации (ст. 217.1 НК).

• 3 года — если квартира получена в наследство или в дар от близкого родственника, приватизирована, получена по договору ренты, либо это ваше единственное жильё.
• 5 лет — во всех остальных случаях, в том числе при обычной покупке.
• Отсчёт идёт с даты регистрации права собственности; при наследстве — со дня смерти наследодателя, при ДДУ — с даты полной оплаты договора, а не с акта приёма-передачи.

Отдельное правило для семей с двумя и более детьми: при покупке нового жилья в том же году срок владения вообще не важен — налога нет.

Если срок не вышел — чем уменьшить доход

На выбор два способа, применить можно только один к одному объекту.

• Вычет 1 000 000 ₽ — лимит на год и на все проданные жилые объекты вместе (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Подходит, когда квартира досталась бесплатно или документов о покупке нет.
• Расходы на покупку — вычитаете то, что сами заплатили за эту квартиру. Нужны документы: договор и платёжки.
• Для гаража, машиноместа и апартаментов вычет другой — 250 000 ₽, и он не смешивается с жилым.

Пример. Квартира куплена за 4 200 000 ₽, продана через два года за 4 500 000 ₽. По расходам налог считается с разницы 300 000 ₽ — это 39 000 ₽. По вычету — с 3 500 000 ₽, то есть 477 000 ₽. Разница больше чем в десять раз, и зависит только от того, какой вариант выбран в декларации.

Ставка с 2025 года двухступенчатая: 13% с первых 2 400 000 ₽ базы и 15% с того, что выше (п. 1.1 ст. 224 НК). Поэтому «просто умножить на 13%» при крупной продаже занижает налог — калькулятор считает по ступеням.

Правило кадастровой стоимости

Занизить цену в договоре не получится: если она меньше 0,7 кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считается именно 0,7 кадастровой (п. 2 ст. 214.10 НК).

Пример. Продали за 2 000 000 ₽ при кадастровой 3 500 000 ₽. Доходом признают 2 450 000 ₽ — 0,7 от кадастровой, а не сумму из договора. Кадастровую стоимость можно посмотреть бесплатно на сайте Росреестра.

Сроки и ответственность

• Декларация — до 30 апреля года, следующего за продажей.
• Налог — до 15 июля того же года.
• Штраф за неподачу — 1 000 ₽ даже при нулевом налоге (ст. 119 НК); если налог есть — 5% от него за каждый месяц просрочки, максимум 30%.

Декларацию подают и тогда, когда налог вышел нулевым: вычет и расходы применяются только по заявлению в декларации, сами по себе они не действуют.

Посчитать и оформить

1. Сначала посчитайте на калькуляторе — бесплатно, без регистрации: он проверит срок владения, применит кадастровое правило и сравнит вычет с расходами.
2. Если декларация нужна — переносите цифры в анкету одним нажатием и получаете готовый комплект: 3-НДФЛ в PDF, XML для Личного кабинета ФНС.
3. Отправляете по пошаговой инструкции.